Pada 2024, Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) mencatat bahwa sekitar 13,3 juta hektare tanah di Indonesia berstatus Hak Guna Usaha (HGU). Mayoritas lahan ini digunakan oleh sektor agribisnis, khususnya perkebunan kelapa sawit dan tebu (Sumber : pastibpn.id). Fenomena ini menunjukkan peran krusial HGU dalam menyediakan kepastian hukum terhadap pemanfaatan tanah negara oleh sektor swasta.
Namun, belum banyak pelaku usaha yang memahami secara utuh bagaimana mekanisme HGU bekerja, serta apakah jenis hak atas tanah ini tepat untuk mendukung pertumbuhan bisnis mereka. Artikel ini akan mengupas HGU secara menyeluruh, mengacu pada regulasi yang berlaku dan kasus-kasus nyata yang dapat dijadikan referensi bagi Anda dalam mengambil keputusan.
Apa Itu Hak Guna Usaha (HGU)?
HGU adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara guna keperluan usaha pertanian, perikanan, atau peternakan. HGU diberikan kepada warga negara Indonesia atau badan hukum yang berkedudukan di Indonesia untuk jangka waktu maksimal 35 tahun dan dapat diperpanjang selama 25 tahun. Setelah masa perpanjangan habis, HGU masih dapat diperbarui.
HGU diatur secara legal dalam:
- Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA);
- Peraturan Pemerintah (PP) No. 40 Tahun 1996;
- PP No. 18 Tahun 2021 sebagai bagian dari pelaksanaan UU Cipta Kerja;
- Peraturan Menteri ATR/BPN No. 18 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penetapan Hak Atas Tanah.
Status HGU bukanlah hak milik, melainkan hak pakai produktif yang harus digunakan sesuai peruntukannya. Jika lahan terbengkalai atau disalahgunakan, hak ini dapat dicabut oleh negara.
Sektor Bisnis yang Relevan dengan HGU
Sektor yang cocok menggunakan HGU adalah sektor yang membutuhkan lahan dalam jumlah besar dan pemanfaatan jangka panjang. Di antaranya:
- Perkebunan skala besar: seperti kelapa sawit, tebu, kakao, dan kopi.
- Peternakan industri: sapi, ayam, kambing.
- Perikanan budidaya: seperti tambak udang atau bandeng.
- Hutan tanaman industri (HTI): akasia, eucalyptus, dan tanaman keras lainnya.
- Proyek energi terbarukan: misalnya, proyek bioenergi atau PLTS skala besar di lahan marginal.
Menurut laporan Yayasan Auriga Nusantara (2022), sebagian besar perusahaan sawit besar di Indonesia beroperasi di atas tanah HGU, seperti Grup Astra Agro Lestari dan Grup Sinar Mas.
Proses dan Persyaratan Pengajuan HGU
Untuk mengajukan HGU, badan usaha atau perorangan wajib menyiapkan sejumlah dokumen dan mengikuti tahapan prosedural.
Dokumen yang Diperlukan:
- Akta pendirian dan profil perusahaan
- NPWP dan KTP pengurus
- Surat permohonan HGU
- Izin lokasi dari Pemda
- Rencana penggunaan lahan (RPL)
- Surat pelepasan hak (jika lahan sebelumnya dikuasai pihak lain)
Prosedur:
- Permohonan disampaikan ke Kantor Pertanahan setempat.
- Verifikasi dokumen dan pemeriksaan lapangan oleh BPN.
- Pengukuran dan pemetaan tanah.
- Penilaian kelayakan dan konsultasi publik (jika diwajibkan).
- Penetapan keputusan pemberian HGU.
- Penerbitan sertifikat HGU.
Proses ini umumnya memakan waktu 3 hingga 9 bulan, tergantung kompleksitas lokasi dan kelengkapan berkas.
Keuntungan Menggunakan HGU
1. Legalitas dan Kepastian Hukum
HGU memberikan kekuatan hukum terhadap penguasaan tanah. Ini sangat penting jika usaha Anda membutuhkan jaminan hukum dalam jangka panjang.
2. Luas Tanah yang Dapat Dimiliki
Tidak seperti hak milik yang terbatas luasnya, HGU dapat mencakup lahan dalam skala besar, bahkan mencapai puluhan ribu hektare.
3. Bisa Dijadikan Agunan
HGU dapat dijadikan jaminan kredit ke bank, sebagaimana diatur dalam UU Hak Tanggungan (UU No. 4 Tahun 1996).
4. Dapat Diperpanjang dan Diperbarui
Sepanjang lahan digunakan secara produktif, pemilik HGU bisa mengajukan perpanjangan dan pembaruan untuk menjamin kelangsungan usaha.
Risiko dan Kewajiban Pemegang HGU
1. Potensi Konflik Sosial
Banyak kasus HGU yang tumpang tindih dengan klaim masyarakat adat atau petani lokal. Salah satu contohnya adalah sengketa lahan antara PT RAPP dan masyarakat di Riau.
2. Evaluasi Berkala
Pemerintah melalui ATR/BPN berhak mengevaluasi penggunaan lahan. Jika ditemukan pelanggaran atau lahan tidak dimanfaatkan, HGU bisa dicabut (Pasal 34 PP No. 18 Tahun 2021).
3. Pengalihan Hak Tidak Bebas
Pengalihan HGU ke pihak lain memerlukan persetujuan dari pemerintah. Prosedur ini cukup ketat dan tidak selalu disetujui.
4. Beban Pajak dan Retribusi
Pemilik HGU wajib membayar Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), serta retribusi lainnya yang ditetapkan oleh pemerintah daerah.
Perbandingan HGU dengan Jenis Hak Lain
| Jenis Hak | Durasi | Subjek | Skala Luas | Bisa Diagunkan | Keterangan |
|---|---|---|---|---|---|
| HGU | 35 + 25 tahun | WNI & Badan Hukum | Luas | Ya | Untuk usaha agraria skala besar |
| HGB | 30 + 20 + 30 tahun | WNI & Badan Hukum | Sedang | Ya | Untuk properti dan bangunan |
| Hak Pakai | 25 + 20 tahun | WNI & WNA | Terbatas | Terbatas | Untuk lembaga dan individu |
| Hak Milik | Tidak terbatas | WNI | Terbatas | Ya | Tidak dapat dimiliki badan hukum |
Bagaimana Menentukan Kecocokan HGU untuk Bisnis Anda?
Sebelum mengajukan HGU, pertimbangkan hal berikut:
- Apakah usaha Anda berbasis lahan dan butuh jangka panjang?
- Apakah Anda memiliki legalitas badan hukum?
- Apakah lokasi tanah bebas dari konflik atau klaim adat?
- Apakah Anda siap menjalankan kewajiban administratif dan pajak?
Jika semua pertanyaan ini bisa dijawab dengan “ya”, maka HGU adalah pilihan strategis yang layak Anda pertimbangkan.
Hak Guna Usaha adalah bentuk legalitas pengelolaan tanah yang memberikan kepastian hukum dan peluang ekspansi usaha yang besar. Namun, HGU juga datang dengan kewajiban administratif dan risiko sosial yang harus ditangani secara bijak.
Memahami mekanisme HGU secara mendalam, termasuk landasan hukum dan praktik di lapangan, akan membantu Anda membuat keputusan bisnis yang tepat dan berkelanjutan.